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4万亿元的旧变化来了!影响数亿人的巨大资产变化已经开始!

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草蛇灰线,伏脉千里。

上次是棚改,这次是旧的改革。

上周,全国例会发布了一条信息。

部署和推进旧城社区改造。

为了加快旧社区的改造,需要改造的旧城市社区涉及数亿居民。重点改造和建设住宅水电道路和光纤等配套设施,有条件的可以配备电梯,配有停车设施;促进家庭转型,刺激消费;创新投融资机制,鼓励金融机构和地方政府积极探索…言辞低调。

但是仔细品味,越想事情,越大。

首先是规模。

在全国定期会议上,与会者明确指出,这是一项在全国范围内开展的大型项目和战略,涉及数亿人。

住房和建设部巡视员倪洪波在5月提到了旧的改革。全国有16万个老社区,建筑面积约40亿平方米。

第二大是资本。

在这个国家挑起这么大的一个游泳池需要多少钱?在这次全国例会上没有提到,但是今年3月,国务院参事周宝兴提到了一个数字:对旧社区改造总投资的初步估计可能达到4万亿元。

第三是力量。

许多人认为旧社区的改造只不过是“把老房子涂成绿色”。

这一次,旧社区的改造被明确提出,不仅是门面的改造,而且是水电道路、光纤和管网的全面改造,以及在多层安装电梯和为旧社区提供停车设施和养老设施。

这些升级和翻新都指向了旧社区的痛处——停车困难、爬楼困难、过时的水电道路和过时的配套设施…第四大问题在于金融。

这一次,有人明确提议用金融工具对旧社区进行翻新。

总体而言,改造规模为40亿㎡,覆盖数亿居民,投资4万亿资本,金融工具助力,整体由内向外升级…我想让你回忆一下这些词最后一次使用是什么时候。棚改!正是这场轰轰烈烈的改革通过PSL等创新金融工具引入了3万亿元人民币,并启动了房地产嘉年华。

这将是另一个激动人心的时代,也是影响资产价值转换的一个重要转折点!在广州,我们可以看到统一地段的次新房售价可达5万元以上,而附近的多层旧社区售价仅为1.5万/㎡;在成都,我们可以看到同一板块的新房售价为3万/㎡,而一路分隔的多层旧社区徘徊在1万/㎡左右;在深圳,我们可以看到罗湖的新房售价在80,000-90,000/㎡,而附近破旧的旧社区只能找到不到40,000套二手房……在交通、配套、学区以及附属于该地块的资源价值方面没有区别。

最根本的区别是,这些建于2000年以前的旧社区已经不能满足“新城居民”的基本生活要求。

例如,广州是一个古老的多层城市——表面上看,门面陈旧,私人建筑不分青红皂白地建造,道路网络拥挤,线路杂乱,没有停车位。进入社区,没有电梯,供水和排水不畅,没有景观,没有配套设施,也没有随意停车……广州老城区到处都是这样的老社区。

在周边地区,房价运动第二次开始于50,000/㎡,而这些老社区的房价多年来一直保持在15,000/㎡。

如果通过上面提到的改变和升级,这样一个社区被改变了呢?上海市普陀区甘泉路街道旧改的成功案例,作为国家旧改试点,早在一年前就开始了旧社区的改造。

通过屋顶改造、拆除违章建筑、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑料跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分建筑安装电梯等方式,完成了区域整体升级。

请注意,我在上面提到了“飞行员”一词。

在过去的两年时间里,旧改已经在绝大多数的省份和重点城市里,完成了试点升级。在过去的两年里,旧的改革已经在大多数省份和重点城市完成了试点升级。

这次全国例会是为全国传播定下基调。

我们必须清楚,这些老社区大多位于核心城市的绝对核心位置,以及交通、商业、配套设施、学区等。附着在位置上的位置几乎是不可替代的。

在过去几年中,仅“生活环境”一项就被严重低估了。

如果生活环境稍有改善,这一轮4万亿旧房改造升级投资可以带来房价的全面回升。

此外,这项旧改革的意义远远不止于此,远远不止于提高某栋房子的价格。

过去两年的旧改革试点只是一次局部尝试。

然而,从这次全国例会开始,它正在全国推广。

让我们想象一下:如果一座古城,成百上千的社区专注于更新换代;如果一个旧盘子,成千上万的房子看起来都不一样;如果我们从一个新的角度来看待它,而不是一个破旧的旧社区,我们会看到一个全新的界面……它对整个旧城的价值、整个旧城的房价以及整个旧城的租金有多重要?要知道,这些老城区已经拥有不可复制的成熟配套资源福气了!因此,我想说,这4万亿元的旧改革是一个重要的转折点,它振奋了时代,影响了资产价值的转换。如何抓住这场革命的红利,如何抓住4万亿红包?正如我上面提到的,这项旧改革的意义绝不在于某栋房子能增加多少。

其规模、范围、实力和投资足以影响主城区的价值回报。

如果长期盘踞在主城区的旧社区全面升级,主城区的整体界面也将全面升级,主城区的价值也将全面提升。

对房价的反馈是,主城区的租金水平和房价水平也将全面提升。

这种价值变化被投射到不同的城市,也会产生不同的影响。

首先,一线城市的老小更容易受到房价冲击。

因为他们的土地资源极其稀缺,因为他们的主要城市价值极其稀缺,因为他们的购买力极其强大。

因为在他们的老城区新旧之间的价格差异非常大。

最典型的例子是上述广州和深圳的案例。

广州老城区的次优基本面可达40,000+以上,而老年人和穷人占据15,000/㎡;深圳罗湖的新房可达80,000-90,000/㎡,但仍能找到不到40,000户的老贫户。

随着旧改革的全面实施,根据他们的购买力,突然袭击的可能性非常高。

第二,二线城市应重视主城区和老城区的价值回报。

大多数二线城市的典型市场特征是新区有严重的癌症,新房子有严重的癌症。

但与此同时,全市大部分核心资源、最佳购买力和最佳就业中心都位于主城区成熟的中央商务区或边缘。

从今天开始,从现在开始,我们将开始回到主城市,回到这些成熟的地区。

因为旧改革的推进必然会带来主城区界面的升级、主城区价值的回归和长期被忽视的主城区房价的回升。

然而,在二线城市的主要城市,新旧之间的价格差异不大,发生重大罢工的可能性低于一线城市。

因此,建议多关注主城区的更新,多吃旧城更新升级带来的主城区恢复红利。

最后,应该特别注意主要城市中没有电梯和价格极低的旧社区。

这一轮旧改革,最大的受益者和受益者就是这样的社区和房屋。

总而言之,一线城市关心的是老小,而二线城市关心的是主要城市的二线价值复苏。

这场影响数亿人的4万亿资产改革刚刚拉开帷幕。

其更深远和更具突破性的意义超出了上述讨论。

例如,哪些城市将起带头作用,哪些城市的哪些部门将获得更多红利;老人和小孩也是如此,但是哪种类型的社区和公寓在装修后会受益更多;例如,旧的变化和升级只是外部空之间的“凤凰涅槃”。房子里面“凤凰变成冰”的技巧是什么…恐怕我不能在一篇文章中充分讨论它。

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